Perfil de Cliente
do Versat
Cinquenta e seis unidades, dois negócios diferentes
O Versat foi lançado em novembro de 2024, com 167 apartamentos. Da tabela de setembro de 2026 restam 56 unidades — e elas se dividem em dois grupos que não têm nada em comum além do endereço.
Cinquenta e cinco são apartamentos de três quartos, de 96 a 108 metros, entre um milhão cento e noventa e três mil e um milhão quinhentos e trinta e quatro mil reais. Uma é a cobertura 1609, de duzentos e dez metros, por três milhões cento e sete mil. Tratar os dois como uma coisa só é o erro mais caro que se pode cometer aqui.
A virada boa, que ninguém está usando
A obra está em 3,64%. A fundação foi a 66% e a estrutura mal começou, em 1,74%. Quem compra agora escolhe andar, posição solar e opção de planta — e ainda dá tempo de mudar a cozinha para americana, porque a obra não chegou a nenhum pavimento tipo. Nem o site nem o material de venda dizem isso. Quem compra em 2028 não escolhe nada.
O que está à venda
O que restou não está espalhado por igual. Concentra-se nos andares baixos e nas plantas de 96 a 100 metros.
| Bloco de andares | Unidades | Faixa de preço | Preço por metro |
|---|---|---|---|
| 3º ao 6º | 15 | R$ 1.193.609 a R$ 1.437.345 | R$ 12.313 a R$ 13.225 |
| 7º ao 10º | 19 | R$ 1.266.687 a R$ 1.468.668 | R$ 13.006 a R$ 13.692 |
| 11º ao 14º | 14 | R$ 1.303.226 a R$ 1.534.236 | R$ 13.276 a R$ 14.185 |
| 15º ao 17º | 7 | R$ 1.379.958 a R$ 1.529.671 | R$ 14.169 a R$ 14.412 |
| Metragem | Unidades disponíveis |
|---|---|
| 96,62 m² | 11 |
| 96,64 m² | 13 |
| 99,62 m² | 10 |
| 99,98 m² | 1 |
| 100,26 m² | 11 |
| 100,98 m² | 1 |
| 106,74 m² | 1 |
| 108,68 m² | 7 |
O andar é o produto
O mesmo apartamento de 96,64 metros custa R$ 1.193.862 no 4º andar e R$ 1.392.798 no 17º. São R$ 198.936 de diferença, ou 17%, pelo mesmo apartamento treze andares acima. O preço por metro sai de R$ 12.354 para R$ 14.412. Quando o cliente disser que está caro, a pergunta é qual andar ele está olhando.
Os dois compradores
| O que se compara | Três quartos | Cobertura 1609 |
|---|---|---|
| O que ele tem | Um problema: a família não cabe mais | Um desejo: o melhor endereço do bairro |
| Preço | R$ 1.193.609 a R$ 1.534.236 | R$ 3.107.062 |
| Entrada | R$ 95.489 a R$ 122.739 | R$ 248.565 |
| Renda da casa | Acima de R$ 14 mil | Acima de 20 salários mínimos |
| Quantas famílias no bairro | 34,7% dos domicílios ganham de 10 a 20 salários | 17,8% ganham acima de 20 salários, cerca de 9.200 famílias |
| O que decide | A conta e a metragem | A vista, o terraço e a exclusividade |
| Como se vende | Com urgência e comparação de tabela | Com tempo, sem parcela na conversa |
| Quantas restam | 55 | 1 |
Não misture os dois no mesmo anúncio
O anúncio que fala de parcela afasta quem compra a cobertura. O anúncio que fala de exclusividade não é lido por quem precisa saber se a entrada cabe. São duas campanhas, dois públicos e dois formatos de vídeo.
Perfil · três quartos
Não é quem sai do aluguel. A entrada mínima é de R$ 95.489 e o saldo das chaves vai de R$ 835 mil a R$ 1,07 milhão. Quem paga aluguel não junta a entrada e não financia o saldo.
Perfil · cobertura
O argumento que ele entende
O metro quadrado da cobertura é de R$ 14.765. O apartamento de 96 metros no 17º andar sai a R$ 14.412 o metro. São 2,4% de diferença por um apartamento do dobro do tamanho, com terraço, hidromassagem e três vagas.
Os sinais
Quando algum destes aparece no atendimento, é ele.
O anti-perfil
Quem consome verba e não compra.
| Quem | Por que não fecha |
|---|---|
| Quem sai do aluguel | A entrada mínima é de R$ 95.489 e o saldo das chaves passa de R$ 835 mil. |
| Investidor de renda | A entrega é em dezembro de 2028 e a obra está em 3,64%. O aluguel só começa daqui a mais de dois anos. |
| Quem procura 2 quartos | Não existe 2 quartos no Versat. Todo o estoque restante é de 3 quartos. |
| Quem quer entrar morando | Faltam mais de dois anos de obra. |
| Quem procura garden ou térreo | Os dois gardens foram vendidos. |
O retrato de Águas Claras
| O dado | O que você diz por causa dele |
|---|---|
| 120.107 moradores em 52.014 domicílios | “É um bairro consolidado, não é uma expansão.” |
| 98,9% dos domicílios são apartamentos | “Aqui todo mundo já mora em prédio. O que muda de um para o outro é o que o prédio entrega.” |
| 61,3% dos domicílios são próprios e quitados | “A maioria dos seus vizinhos já é dona. A troca é de padrão, não é a primeira compra.” |
| 27,4% são alugados | “Um em cada quatro apartamentos do bairro é alugado. Existe mercado para o seu atual.” |
| Renda domiciliar média de R$ 14.056,70 | “A parcela mensal do Versat, de R$ 3.316 a R$ 4.262, cabe em uma casa de renda média do bairro.” |
| 17,8% das casas ganham acima de 20 salários mínimos | “Existem quase 9 mil famílias no bairro na faixa da cobertura.” |
| 78,4% têm superior completo | “É público que lê a tabela e confere a conta. Não venda com adjetivo.” |
| 50,4% nasceram no DF | “Metade é de fora. A casa é o marco de quem chegou e ficou.” |
A rotina, hora a hora
À esquerda, a hora. À direita, o que acontece e, em destaque, o que o Versat resolve.
O apartamento já vem com a infraestrutura de ar nos quartos e na sala.
O porte-cochère cobre o embarque e a saída pela garagem tem controle por tag.
Acesso ao Plano Piloto pela EPTG e metrô próximo.
A garagem tem piso epóxi, protetor de borracha nos pilares e circulação sinalizada.
Delivery room com prateleiras e refrigeração, e mercadinho automático no térreo.
Academia com terraço, em parceria com a Six.
Cozinha com bancada de granito e ponto de água para geladeira e filtro.
Salão de festas com copa e terraço, churrasqueiras, espaço gourmet e varanda gourmet.
Pet place no térreo, com área externa.
Os hábitos de consumo
| O dado | O que você diz por causa dele |
|---|---|
| 75,3% compram alimentação e limpeza dentro de Águas Claras | “Você não muda de rotina. Muda de prédio.” |
| 36,3% das casas usam diarista e 26,6% têm mensalista | “A área de serviço tem tanque, e a medição de água e gás é individual por apartamento.” |
| 92,3% das casas têm carro e 89,6% dos adultos têm CNH | “Quase todo apartamento tem duas vagas, e boa parte é coberta.” |
| 99,6% têm banda larga fixa | “O apartamento já sai com caixa de conectividade e rede de dados.” |
| 55,4% têm lava e seca; 31,9% têm lava-louças | “A área de serviço e a cozinha foram desenhadas para caber esses equipamentos.” |
| 54,5% têm animal de estimação | “Tem pet place, e o bicicletário e a academia entram por leitor facial.” |
A obra que ele não vai precisar fazer
O apartamento é entregue com acabamento. Isso encurta a comparação com um usado do mesmo preço.
| Já vem no apartamento | Detalhe do memorial |
|---|---|
| Piso | Porcelanato polido 90x90 na sala, quartos e varanda gourmet |
| Banheiros | Porcelanato 80x80 no piso e nas paredes, bancada em Crema Marfil e mármore |
| Cozinha | Bancada de granito preto polido e cuba retangular |
| Rodapé | Poliestireno de 15 cm, branco |
| Ar-condicionado | Infraestrutura pronta nos quartos e na sala |
| Gás | Ponto na cozinha e na varanda gourmet, com medição individual |
| Vidros | 100% laminados |
| Som | Infraestrutura nos quartos e na sala |
| Louças e metais | Celite, Deca e Docol; registros da linha Lift |
| Elétrica | Tomadas e interruptores Simon 30 |
| Garagem | Espaço para um armário por unidade |
Como ele procura imóvel
Números da pesquisa DataZAP+ com 773 compradores.
| O dado | O que fazer por causa dele |
|---|---|
| A compra leva 4 meses em média | Nutrir o contato por 4 meses, não descartar em 30 dias. |
| 42% fecham em até 2 meses | Ter resposta rápida no primeiro contato: metade decide dentro do primeiro bimestre. |
| 15% levam mais de um ano | Manter uma lista de espera para quem não fechou. |
| Preço pesa para 78% | O valor tem que aparecer no anúncio ou no primeiro contato. |
| 57% financiam e 35% pagam à vista | O saldo das chaves financiado é o padrão, não a exceção. |
| 89% compram para morar | Não escreva anúncio de investimento. |
| 87% falam com corretor e 74% visitam pessoalmente | A visita ao decorado é a etapa que fecha, e o decorado está pronto. |
| 94% consideram o stand importante e 80% querem visitá-lo | O convite para visitar é o pedido do anúncio. |
| 68% procuram avaliações online da incorporadora | Vale ter o histórico da Villela e Carvalho e da Engemil à mão. |
As frases que ele diz a si mesmo
Os gatilhos de decisão
Cada gatilho em três linhas: o comportamento e quem o descreveu · como ele age neste comprador · o que fazer.
Perda pesa mais que ganho
Efeito de posse
Ancoragem
Contabilidade mental
Dor de pagar
Rápido e devagar
Pico e fim
Excesso de opção
Escassez e prova social
Simulação mental
O que a casa significa
Por que ele ignora anúncio, e os ângulos que funcionam
Ele mora em Águas Claras e vê anúncio de lançamento de Águas Claras todo dia. O que ele ignora é o anúncio que fala do bairro. O que para o dedo dele é o anúncio que fala do prédio dele, do apartamento dele e do dinheiro dele.
| Ângulo | A frase que abre | Para quem filtra |
|---|---|---|
| A troca dentro do bairro | “Você não precisa sair de Águas Claras para morar melhor.” | Quem já é do bairro |
| O imóvel quitado parado | “Seu apartamento quitado pode virar a entrada do próximo.” | Dono sem prestação |
| O tempo | “2.052 m² de lazer para não precisar sair no fim de semana.” | Família com filho |
| A obra no começo | “A obra está em 3,64%. Quem entra agora escolhe o andar.” | Quem quer escolher |
| O que já acabou | “Os dois gardens acabaram. Restou uma cobertura.” | Quem adia |
| O decorado | “O decorado está pronto. Dá para ver o apartamento antes da obra subir.” | Quem precisa ver |
| A conta | “Entrada de R$ 95 mil e R$ 3.316 por mês até 2028.” | Quem tem o dinheiro |
Os roteiros, o estático e o carrossel
Roteiro 1 · A troca — 30 segundos, corretor falando, sem locução
Roteiro 2 · O fim de semana — 20 segundos, sem fala, texto na tela
Roteiro 3 · A obra — 15 segundos, imagem real do canteiro
O estático que funciona
A foto da varanda gourmet com a cidade ao fundo, e sobre ela o preço e a entrada. Preço no anúncio filtra: 78% dizem que o preço é o que mais pesa.
O carrossel, em cinco telas
Dizer e não dizer
| Diga | Não diga |
|---|---|
| “Restam 56 de 167 unidades” | “Últimas unidades” |
| “Entrada de R$ 95.489” | “Entrada facilitada” |
| “A gente vende o seu apartamento antes” | “Aceitamos seu imóvel como entrada” |
| “Entrega em dezembro de 2028” | “Entrega em breve” |
| “Academia em parceria com a Six” | “Academia completa” |
| “2.052 m² de área de lazer” | “Lazer completo” |
| “Rua Copaíba, lote 14” | “Rua Copaíba, lote 03” |
| “36 parcelas de R$ 3.316 mais 5 semestrais” | “Parcelas a partir de R$ 3.316” |
Atenção
A incorporadora não aceita imóvel como parte do pagamento. Quem vende o imóvel do cliente é a Beiramar, que também trabalha com usado. A frase certa é “a gente vende o seu antes”.
A isca e os públicos
A isca: “Quanto vale o seu apartamento hoje, e quanto sobra de entrada no Versat.”
É uma avaliação do imóvel atual, feita pela Beiramar, entregue com a conta pronta: valor estimado de venda, entrada necessária no Versat, e a diferença. Serve à captação do usado e à venda do lançamento ao mesmo tempo.
Nenhuma ferramenta de anúncio segmenta “tem apartamento quitado”. Quem filtra é a frase.
| Público | Como montar | O que a frase precisa fazer |
|---|---|---|
| Raio do bairro | 3 km em torno da Rua Copaíba | Dizer “Águas Claras” na primeira linha |
| Semelhantes | A partir de quem já visitou o decorado | Dizer o preço |
| Retomada | Quem viu 50% do vídeo nos últimos 30 dias | Nomear a unidade e o andar |
| Base da Beiramar | Clientes de usado no bairro | Falar da venda do imóvel atual |
A página, o formulário e a entrada
A página deve ter, nesta ordem: a foto da varanda com a cidade; o preço e a entrada; a planta das três metragens; o que está incluso no acabamento; o mapa do lazer com os 2.052 m²; a lista do que restou por andar; e o formulário.
No formulário, quatro campos
Nome, WhatsApp, “você já tem imóvel próprio?” e “em quanto tempo pretende mudar?”. O terceiro campo é o que separa o comprador do curioso.
| A entrada que ele precisa | De onde ela sai |
|---|---|
| R$ 95.489 a R$ 122.739 nos 3 quartos | Da venda do apartamento atual, conduzida pela Beiramar |
| R$ 248.565 na cobertura | Da venda do imóvel atual mais recursos próprios |
O saldo das chaves, de R$ 835 mil a R$ 1,07 milhão, é financiado no banco na entrega. A parcela de obra corrige pelo INCC até o habite-se e depois pelo IGPM mais 1% ao mês.
Atenção
A taxa de decoração não está no valor da tabela: R$ 10.445,93 nos apartamentos e R$ 13.852,21 na cobertura, parcelável em até 10 vezes, paga até o habite-se. Diga isso na primeira conversa, não na assinatura.
A medição e o atendimento
| O que medir | Onde | O que significa |
|---|---|---|
| Custo por conversa iniciada | Anúncio | Se o criativo filtra |
| % de contatos com imóvel próprio | Formulário | Se a frase está certa |
| Visitas ao decorado por semana | Stand | O gargalo real da venda |
| Propostas por visita | Stand | Se a tabela está sendo apresentada certo |
| Avaliações de usado solicitadas | Beiramar | Se a isca funciona |
Atenção
Quando o contato vier errado, troque a frase do anúncio antes de mexer no público.
O atendimento, passo a passo
Por que ela não se vende como as outras
O apartamento de 3 quartos resolve um problema: a família não cabe mais onde está. A cobertura não resolve problema nenhum. Ela realiza um desejo, e desejo não se vende com urgência nem com cálculo de parcela.
Existe uma só
É a última do prédio. A 1610 foi vendida. Existe uma só, e ela não se repete.
A conta, e quem ela não é
| A conta da cobertura 1609 | Valor |
|---|---|
| Preço total | R$ 3.107.062,00 |
| Entrada | R$ 248.564,96 |
| 36 parcelas mensais | R$ 8.630,73 |
| 5 parcelas semestrais | R$ 74.569,49 |
| Saldo nas chaves, financiado | R$ 2.174.943,40 |
| Taxa de decoração, fora da tabela | R$ 13.852,21, em até 10 vezes |
| Preço por metro | R$ 14.764,60 |
Quem ela não é
Não é a família que está apertada, não é quem financia no limite, e não é investidor. A entrega em dezembro de 2028 e o saldo de R$ 2,17 milhões nas chaves excluem os três.
Os argumentos da cobertura
| Só ela tem | O que é |
|---|---|
| 210,44 m² | É o dobro do maior apartamento comum do prédio |
| Três vagas | 20, 21 e 22, cobertas |
| Terraço descoberto com deck e hidromassagem | Área externa privativa no topo |
| Churrasqueira própria e varanda gourmet | Independente do lazer do condomínio |
| Três suítes com closet | Planta da cobertura |
| O 16º andar, no ponto mais alto de Águas Claras | Terreno elevado, conforme o material do empreendimento |
E o prédio entrega junto
Os mesmos 2.052 m² de lazer, o spa Eliá, a academia Six, o coworking, o delivery room e a portaria com biometria facial.
As cinco objeções da cobertura
Cada uma em ficha, com a resposta escrita para ser dita em voz alta.
O criativo da cobertura
Os erros que matam o anúncio da cobertura
Falar de parcela; usar contagem regressiva; usar locução; dizer “oportunidade”; misturá-la no mesmo anúncio dos 3 quartos.
Os ganchos
Como o formato muda
Vídeo longo, de 60 a 90 segundos, sem corte rápido, gravado no fim da tarde. Sem drone circulando; câmera parada e movimento lento. Público restrito, não aberto.
O roteiro e a visita da cobertura
Roteiro, cena a cena
A visita
Agendar para o fim da tarde. Subir pelo elevador, não pela escada de serviço. Não começar pelos quartos. Terminar no deck, com a cidade acesa.
O final 07: por que ele não se vende como os outros
É o maior apartamento comum do prédio, e é o mais caro do estoque de 3 quartos: chega a R$ 1.534.235,74 na unidade 1107. Quem compra o final 07 está a pouco mais de R$ 100 mil do teto da faixa, e por isso compara com um quatro quartos usado, não com os outros 3 quartos.
Sobraram sete unidades
407, 507, 607, 707, 807, 907 e 1107. Mais a 1709, de 106,74 m².
Quem compra o final 07
Quem ele não é
Não é quem quer o andar alto pela vista. Quem quer vista compra o 96 metros no 17º pelo mesmo dinheiro do 108 metros no 4º.
Os argumentos do final 07
O final 07 tem 108,68 m² contra 96,62 m² da planta mais enxuta: 12 metros quadrados a mais, que é o tamanho de um quarto inteiro.
O argumento numérico
A unidade 407, de 108,68 m², custa R$ 1.392.102 e sai a R$ 12.809 o metro. A unidade 1605, de 96,64 m², custa R$ 1.392.798 e sai a R$ 14.412 o metro. Pelo mesmo dinheiro, o comprador escolhe entre 12 metros a mais ou 12 andares a mais. Essa é a conversa, e ela precisa ser feita com a tabela aberta.
Atenção
Confira a metragem exata na tabela antes de dizer a frase. As unidades de final 07 disponíveis têm 108,68 m², e a 1709 tem 106,74 m².
As cinco objeções do final 07
Cada uma em ficha, com a resposta escrita para ser dita em voz alta.
O criativo do final 07
Os erros
Vender pela vista; usar imagem de andar alto; falar de “última unidade” quando há sete.
Os ganchos
Formato
Planta animada, com a área extra destacada em cima da planta menor. Não é vídeo de lazer, é vídeo de planta.
O roteiro e a visita do final 07
Roteiro
A visita
Levar a planta impressa das duas metragens. Mostrar a diferença no chão do decorado, com fita, e não no papel.
O erro que precisa ser corrigido primeiro
O endereço do site está errado
O site oficial diz “Rua Copaíba, lote 03”. A tabela de vendas e o memorial de incorporação dizem lote 14. O endereço do anúncio tem de ser o do memorial. Corrigir o site antes de a campanha subir.
As cinco confirmações
| O que confirmar | Com quem | Por que trava |
|---|---|---|
| O prazo escrito da captação do usado, e se há preço mínimo garantido | Beiramar | Sem prazo, a promessa “a gente vende o seu” não sustenta a venda |
| O valor previsto do condomínio | Incorporadora | Não consta em nenhum material, e é a objeção mais comum na cobertura |
| Se há desconto vigente sobre a tabela de setembro | Incorporadora | A tabela de lançamento de 2024 tinha matriz de desconto; a atual não traz nenhuma |
| A data da próxima medição da obra | Incorporadora | O último dado público é de setembro de 2026, com 3,64% |
| Se as parcerias Six e Eliá estão em contrato | Incorporadora | Aparecem no site e no Instagram, mas não no caderno técnico |
Resumo em uma página
Se der para levar uma página só, é esta.